Квартира у моря: почему вырос спрос на инвестиционную недвижимость в Сочи

В январе-июле 2020 года спрос на инвестиционные квартиры в Сочи вырос на 51% по сравнению с аналогичным периодом годом ранее, сообщается в исследовании компании Garnet.

Интерес к инвестированию в недвижимость Сочи держится стабильно высоким на протяжении последних трех лет, подтверждает генеральный директор Macon Realty Group Илья Володько.

«Этот рынок является очень привлекательным для инвестиций как минимум последние три года. И это никак не связано с коронавирусом — кризис, несомненно, повлиял на продажи, но в Сочи этот всплеск не был таким уж заметным на фоне стабильного ажиотажа», — отмечает эксперт.

По его словам, существует две основные причины такого интереса со стороны инвесторов — в первую очередь, это большой рост стоимости. В отдельных сегментах цена за квадратный метр за 1,5 года увеличилась на 40%. Вторая причина — развитие потенциала рынка аренды.

«Это сейчас очень популярное направление. Помимо роста стоимости квадратного метра инвестор может обеспечить себе устойчивый арендный доход. Все это вместе привлекало многих людей», — отмечает Володько.

Стоимость жилья в Сочи стабильно растет с 2005 года, рассказали в сочинском агентстве «Винсент Недвижимость». Цены на квартиры увеличивались, в том числе, и во времена кризиса и спада.

«Даже элитная недвижимость, которая во многих городах вообще стояла на месте в ценовом отношении, у нас продемонстрировала большой прирост стоимости, не говоря уже о сегментах «эконом» и «комфорт», — прокомментировал генеральный директор компании Эдуард Филиппов.

В частности, по оценкам агентства, в январе 2017 года средняя цена составляла в городе 88 тыс. руб. за квадратный метр. В январе 2020 года показатель уже подрос до 129,8 тыс. рублей. В Macon Realty Group дают еще более высокую среднюю оценку — по данным на апрель 2020 года стоимость квадратного метра составляла 161 тыс. рублей.

Интерес к недвижимости в Сочи стабильно растет последние десять лет, подтверждает коммерческий директор AVA Sochi Регина Толоконникова. После Олимпиады курорт стал местом активного притока туристов, за которыми последовали инвесторы.

Привлекательность города повысилась благодаря существенным вложениям в инфраструктуру и активному продвижению города.

Доля инвестиционных сделок на рынке Сочи менялась в зависимости от ситуации на рынке, рассказывает Регина Толоконникова. Так, в сложные 2015-2017 годы показатель достигал 40-60%.

«Однако большие проблемы с незаконным строительством данную емкость спроса снизили в 2017-2018 годах до 10-15%. В 2019-2020 годах активная динамика цен и постепенный уход с рынка серых и черных застройщиков, появление первых проектов с прозрачным банковским финансированием, а также сложности с приобретением заграничной недвижимости определенной категорией граждан снова привели к существенному росту инвестиционных покупок», — отметила она.

Сейчас по данным застройщика, доля инвестиционных продаж в настоящее время на рынке новостроек Сочи составляет 30-40%. На стадии старта продаж показатель может вырастать до 80-90%.

Представитель застройщика отмечает, что сложно отделить только инвестиционных покупателей — цели у многих размыты. Большинство приобретает жилье для сезонного проживания, но дополнительно рассматривает квадратные метры как выгодный актив, который в перспективе подорожает.

В ГК «Метрополис» дают более высокую оценку доли инвестиционных продаж — по данным застройщика, 80% квартир в объектах покупается инвесторами.

«Доля инвесторов всегда остается высокой и продолжает расти. Приходят «непрофессиональные» инвесторы, которые покупают недвижимость в качестве инвестиции впервые. Этому способствуют и привлекательные ипотечные процентные ставки», — рассказывает руководитель отдела продаж ГК «Метрополис» Этери Потеряева.

Эксперты расходятся в оценке перспектив рынка инвестиционной недвижимости в Сочи. Но они согласны с тем, что предложение ограничено. По данным Macon Realty Group с 2018 года объем строительства сокращается. На начало апреля 2020 года в городе возводилось более 1,1 млн кв. метров жилья. Общее число нереализованных квартир в новостройках Сочи составило 12,3 тыс. квартир. По расчетам экспертов, этот объем может быть распродан за 1,2 года. То есть, на рынке присутствует нехватка предложения.

По оценкам Ильи Володько, пока рынок продолжает оставаться очень привлекательным для инвесторов, но из-за высокой стоимости может в скором времени замедлить свой рост.

В ближайшие годы показатель будет удерживаться на уровне 30-40%, прогнозирует топ-менеджер строительной компании. Но количество сделок и денежная емкость начнут падать, считает Толоконникова.

«Основные причины — насыщение рынка предложением, достижение такого уровня цен на новостройки в Сочи, который психологически пока является высоким и уже приводит к замедлению спроса», — рассказала представитель компании.

Ограниченное количество предложения на рынке и внешние факторы приведут к тому, что недвижимость в Сочи продолжит оставаться очень привлекательной для инвесторов, не согласны в «Винсент Недвижимость».

«В Сочи несколько лет был мораторий на строительство новых объектов, и до сих пор существует дефицит качественных предложений. Город зажат между горами и морем, а в лучших местах у моря расположены санатории. Это приводит к отсутствию новых участков под застройку у моря. В строящихся и в готовых комплексах остается все меньше квартир, а спрос наоборот растет», — отмечают в агентстве.

Ранее на рынке Сочи работало большое количество мелких застройщиков, которые на стадии котлована распродавали жилье по достаточно низкой цене.

«Такая специфика рынка обусловлена характером городской застройки — мест для возведения ЖК там мало, участки небольшие и не интересные для крупных игроков. Переход на проектное финансирование привел к уходу многих из этих строительных компаний. Следовательно, и к росту цен», — прокомментировали в пресс-службе агентства.

Из-за дальнейшего роста и так недешевого жилья на курорте компании стали искать варианты стимулирования спроса — в частности, например, «Винсент Недвижимость» начал осуществлять «оптовые покупки». Набирая пул инвесторов на сумму, например, в 100 млн руб., агентство уже может предложить застройщику достаточно крупную сумму для получения скидки в 15-20%.

Рост инвестиционной привлекательности продолжатся, уверены в агентстве «Винсент Недвижимось». Из-за ограниченного предложения, особенностей рельефа и градостроительной политики, рынок не сможет насытиться предложением и удовлетворить спрос. Дополнительный стимул рынку недвижимости курорта дали закрытие границ, санкции и общая ситуация в мире. Рост числа невыездных граждан, подорожание зарубежных поездок и прочее подняли интерес не только к отдыху на российских курортах, но и повысили спрос на курортную недвижимость.