Эксперт: низкий уровень спроса на жилье в Краснодаре сохранится ближайшие 2 года

Фото: Предоставлено пресс-службой

Алексей Анатольевич, в марте у вас стартовала новая программа МРЖК. Вы прогнозировали, что она оживит спрос. Можете поделиться первым впечатлением? Сколько квартир уже было реализовано по программе? Ваш пул из 80 квартир был увеличен?

МРЖК - это совершенно новая программа и все, что новое, сложно заходит на рынок, сложно осваивается и сложно завоевывает своих поклонников. Тем более, что наши люди любят, когда все бесплатно. Но все знают, где бывает бесплатный сыр. Ажиотаж программа МРЖК вызвала большой, вопросов было много, траффик входящих звонков был просто безумный и в разы возросло количество людей, приходящих в отдел продаж. Но когда люди понимали, что это не бесплатная рассрочка, многие теряли желание вести дальнейший диалог. И все же по МРЖК мы продали 10 квартир за 2 месяца, это не так много, но и не мало. Мы не впадаем в депрессию и в целом для нового проекта это нормально. Мы закладывали для себя срок в полгода, после которого мы уже будем анализировать, делать какие-то выводы по программе - интересно это людям или нет.

Вы говорили, что программа нацелена на то, чтобы в условиях кризиса сделать жилье более доступным для потребителя и также поддержать застройщиков. Это произошло?

Когда мы говорили о том, что программа поддержит рынок, не было ни господдержки ипотеки, ни ключевой ставки 11,5%. Были другие условия. На рынке были упаднические настроения. Но буквально через неделю после запуска МРЖК, правительство объявило о поддержке ипотеки и ипотечная ставка стала ниже чем та, которая предлагается сейчас по МРЖК - это порядка 15-16%. Хотя у программы остаются ее преимущества - отсутствие требований по первоначальному взносу, справки 2-НДФЛ, ограничений по возрасту.

На рынке есть мнение, что программа поддержки ипотеки скоро будет исчерпана и должна быть продлена, в противном случае рынок вновь рухнет на 30-40%. Вы эту позицию разделяете или считаете, что ставка ЦБ в 11,5% уже позволяет жить рынку без господдержки ипотеки?

Во-первых, лимит по программе господдержки ипотеки довольно большой и его исчерпать не так просто. Во вторых, правительство заявляло о том, что готово в случае исчерпания этого лимита выделять дополнительные средства. В-третьих, мы знаем, что ЦБ объявил о том, что собирается пополнять золотовалютный резерв, то есть можно быть уверенным, что государство справится со своими обязательствами по субсидированию ставки и есть средства на продление программы. В-четвертых, вся экономика зависит от внешних факторов - это санкции, ситуация в Украине. Из всего сказанного я делаю вывод, что эта программа будет работать еще долго и поддерживать застройщиков. В целом, люди шли за ипотекой и с процентом 14% годовых и 15%.

То, как сейчас развивается ситуация с процентной ставкой ЦБ и курсами валют, соответствует вашим ожиданиям и как вы сейчас оцениваете ситуацию на рынке? Паника зимы/весны прошла?

Не могу сказать, что рынок оживился или оцепенение спало, потому что мы плавно перешли в летний период, период отпусков, когда рынок традиционно не очень активен. Я бы ситуацию сегодняшнего дня охарактеризовал, как продолжающееся затишье и об оживлении я бы не говорил. Наличных средств у людей как было мало, так и стало еще меньше. Разве что всплеск активности дало субсидирование ипотечной ставки, очень хорошо работает программа лояльной ипотеки по стандартам АИЖК. По своей компании могу сказать, что мы работаем все же по оптимистичному сценарию, мы подготавливали пессимистичный бюджет, но по нему, думаю, уже работать не придется.

Ощущаете ли вы оживление со стороны инвесторов сейчас? Насколько оно значимое? Заметен ли приток средств, которые идут после закрытия дорогих краткосрочных депозитов зимы?

Я бы не говорил о волне инвесторов в недвижимость. Возможно такое произойдет в сентябре. На сегодняшний день я не вижу большого числа инвесторов. Еще сохраняются высокие депозитные ставки, снижение ключевой ставки произошло совсем недавно. Да, ипотечные ставки уменьшились, но в основном люди, которые располагают большими средствами не упускают возможности положить деньги на выгодный долгосрочный депозит, а это срок от 1 до 3 лет. И эти депозиты еще продолжают действовать и рано говорить о возврате инвестиционных денег. Я думаю, что осенью произойдет сезонный всплеск в связи с миграцией. Это переезды людей с северных регионов, приезд студентов. Это будут денежные средства, пришедшие на рынок из сельскохозяйственной сферы, осенью после сбора урожая на селе появляются деньги. А вот инвесторов, которые когда-то скупали этажи, я думаю мы не увидим. Во всяком случае до нового года не стоит ожидать скупки этажами, даже по 2-3 квартиры вряд ли будут приобретать.

Некоторые участники рынка считают, что рынок недвижимости Краснодара вскоре может увидеть новые "лица": мелкие компании, чтобы выжить, начнут объединяться в группы и реализовывать совместные проекты. Вы ждете такого развития событий и готовы ли к новым конкурентам?

Я очень сомневаюсь на счет объединений. Скорее у нас появляются новые игроки, которые заходят на рынок из вне. Краснодар при всем спаде все равно инвестиционно привлекателен. Конечно все знают фразу "чем больше народа, тем меньше кислорода". Но я бы не стал говорить, что в этих новых игроках есть опасность. Да, рост конкуренции. В Краснодаре довольно плотный рынок. Но заходить особо в стране больше некуда. В Москву зайти нет возможности, там очень сложные правила на рыке. В Питер проще, но в нынешних условиях это не самое интересное место. А юг - это место где ты в любом случае продашь свой дом.

Что с вашими планами по строительству нового микрорайона после завершения ЖК «Легенда»? Вы говорили, что пока притормозили проект. Есть подвижки?

Есть. Мы уже активно разрабатываем концепцию застройки нового микрорайона на берегу Кубани на ул. Старокубанской, строительство начнется на рубеже 2015-16гг. это будет порядка 60-65 тыс. кв м застройки. Мы начали проектные работы по строительству еще одного дома рядом ЖК «Легенда», работаем над приобретением еще одного земельного участка. Наши настроения и планы поменялись, на них сказалось перманентное понижение ставки ЦБ. Человек привыкает ко всему и мы привыкли функционировать в этих экономических условиях. Рынок не двигается в направление дна, общая тенденция спроса и возможности продавать свидетельствуют о том, что дальше можно и нужно двигаться вперед, может не такими большими шагами как раньше, но какими-то мелкими шажками можно.

Половина года уже прошла и делать прогнозы хотя бы на осень уже проще, чем это было в первом квартале. Что вы можете сказать про осень 2015г. с учетом, что ставка ЦБ, по словам самого регулятора, будет и дальше падать? Это будет оживление рынка? Какой спрос вы ожидаете?

Думаю, что те цифры, на которых мы находимся, а это спрос, который просел на 30-40% в зависимости от класса и сегмента, сохранятся на ближайшие два года. Я не жду роста спроса при нынешних условиях. Разве что будут отменены санкции и появится возможность привлекать дешевые деньги. И не думаю, что ключевая ставка будет к осени менее 10%, максимум до конца года она снизится на 1 п.п. Резкого снижения не будет. Да и снижение ключевой ставки автоматически не ведет к снижению ипотечной ставки, потому что это не ведет к росту денежной массы у банков и у населения.

Однако ситуация как минимум стабилизируется. Еще в марте проективное финансирование было под 26-30%. Сейчас реально разговаривать о 18%. Это уже та ставка, о которой хотя бы можно говорить. Да и спрос далее не упадет, сейчас все стабилизировалось на пропорциях - 90% продаж идет по ипотечным сделкам и 10% за наличные средства.