Проектное финансирование и эскроу-счета: как меняется рынок Кубани
2019 год стал для застройщиков Краснодарского края переходным периодом — компании осваивали новые правила работы и механизмы проектного финансирования.
Основные изменения касались внутренней работы — застройщики изначально были не готовы отработать тот объем требований, которые предъявляют банки, отмечает генеральный директор «ССК» Александр Мелишев.
«Сейчас становится более понятен механизм взаимоотношений с банками, повышается финансовая грамотность застройщиков. Компании адаптируются к макроэкономическим процессам. Мы не видим существенной разницы с точки зрения подхода к строительству. Для тех, кто ответственно и качественно работал, не изменилось ничего, кроме формы документом и процесса их подачи», — рассказал руководитель компании.
Как отмечают сами застройщики, новый порядок требует правильной оценки проекта, грамотного бюджетирования и планирования расходов, сокращения непредвиденных трат, соблюдение финансовой дисциплины и своевременных расчетов с контрагентами.
«Есть определенные проблемы и вопросы, с которыми мы столкнулись. Среди них — длительное рассмотрение заявок под проектное финансирование порядка 2-3 месяцев с момента предоставления в банк. Также требуется большая доля собственного участия в проектах: сейчас это 15%, а зачастую по ряду проектов — 20-25% и более. Влияет и консервативный подход банков к оценке земельных участков под объектами строительства, стоимость которых может быть зачтена в собственное участие компании в проекте», — поделился финансовый директор компании Алексей Скляр.
Изменился и пакет документов — стали важными те разрешения и бумаги, которые ранее не определялись строительными компаниями как основополагающие. Также, по мнению застройщиков, медленный переход на эскроу-счета связан и с отсутствием финансовой грамотности у части покупателей — многие до сих пор опасаются новой схемы и предпочитают приобретать квартиры привычным путем.
Осенью 2017 года президент Владимир Путин поручил правительству разработать план действий, который позволит в течение трех лет полностью отказаться от привлечения средств граждан при строительстве жилой недвижимости. Долевое участие предлагалось заменить на проектное финансирование строек с привлечением банковских кредитов. Меру было принято ввести из-за глобальной проблемы с обманутыми дольщиками.
С 1 июля 2018 года вступили в силу поправки в 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве», регулирующий строительство жилья в России. Поправки ужесточают требования к застройщикам в переходный период — от долевого к проектному финансированию, а также усиливают защиту прав дольщиков.
Во время переходного периода с 1 июля 2018 года по 30 июня 2019 года использовался старый механизм привлечения средств граждан в строительство новостроек (долевое строительство) параллельно с новым — с помощью эскроу-счетов. С 1 июля 2019 года девелоперы могут привлекать деньги граждан только на спецсчета в уполномоченных банках.
В целом, застройщики положительно оценивают уход от долевого строительства. В частности, новая схема финансирования обеспечивает защиту интересов всех сторон, гарантирует полное материальное обеспечение строительства объекта и отсутствие кассового разрыва у строительных компаний. В итоге, дома сдаются в срок, не остаются обманутыми дольщики, не банкротятся не рассчитавшие силы застройщики.
По словам собственника риелторского агентства «Кубань Новострой» Дмитрия Загайнова, клиенты хорошо реагируют на внедрение новой системы финансирования — даже несмотря на то, что она влияет на цену недвижимости.
«Мы стараемся рассказывать потенциальным покупателям, что такое эскроу-счета и проектное финансирование, и как это влияет на безопасность их средств. Поэтому, если стоит выбор между эскроу и стандартными схемами, клиенты чаще выбирают эскроу-счета», — отмечает собственник «Новостройки Шоп» Дмитрий Хачари.
По мнению гендиректора «Аякс Риэлт» Александра Кутченко, внедрение новой схемы не повлияло на поведение клиентов, а основным аргументом при выборе является цена на квадратный метр.
«Эскроу ли это или старая схема, не играет такой уж большой роли на данный момент. Клиентов интересует, в первую очередь, стоимость, поэтому глобально ничего не изменилось. В этой парадигме нам жить в ближайшее время. Грамотность покупателей потихоньку растет, но на это требуется время, должен пройти определенный период», — считает он.
По прогнозам Кутченко, продажи недвижимости вырастут в текущем году на 10% даже на фоне снижения реальных доходов населения и роста цен на жилье. Основными факторами станут миграционный прирост и относительно низкая стоимость жилья в Краснодаре.
«С одной стороны, у нас есть уникальная локация, привлекательная для всех россиян. С другой, как это ни странно, у Краснодара очень большой ценовой потенциал. Мы входим в третий десяток рейтинга по стоимости жилья среди крупных городов. Именно это и уравновесит снижение доходов», — отмечает гендиректор «Аякс Риэлт».
Пока стоимость остается решающим фактором для клиентов, соглашается собственник агентства «Адресъ» Сергей Кубасов.
«По нашим наблюдениям, уже заметно падение спроса со стороны приезжих. За 2019 год он сократился в два раза. Что касается покупки с эскроу или без, у нас такого запроса со стороны покупателей нет. Им остается важна стоимость и другие характеристиками. Переход произошел очень быстро, нам надо делиться информацией, рассказывать, объяснять. Чем лучше мы будем подкованы, тем лучше это для отрасли и наших клиентов», — подчеркнул эксперт.
Для банков 2019 год также стал переходным периодом — финансовые организации создавали целые отделы для взаимодействия с застройщиками.
«Банк стал еще более вовлечен в сферу жилого строительства. Нам пришлось создать и укомплектовать целые структурные подразделения. Это строительный блок, юридические подразделения, залоговые службы и так далее», — рассказала начальник отдела по работе с корпоративными клиентами строительства Краснодарского отделения N 8619 Сбербанк Ануш Оганесян.
По данным краснодарского офиса Сбербанка, на Кубани на 1 января 2020 года возможность продавать жилье с использованием эскроу-счетов имели 45 юрлиц, было выдано порядка 88 разрешений на строительство. По старым схемам продолжает работать еще порядка 200 юрлиц. Банк с 1 июля по 1 января 2019 года профинансировал 32 проекта, которые реализуют 22 компании.
Для ВТБ это новый продукт, отмечает начальник регионального отдела по работе с партнерами Наталья Владимирова. Пока у банка на Кубани запущен только один проект. Но в 2020 году в ВТБ прогнозируют активное развитие проектного финансирования и эскроу-счетов.
Цепная реакция
Новые правила приведут к сокращению числа не только застройщиков, но и риелторских компаний, говорят эксперты. По оценкам строительных компаний, укрупнение рынка приведет к ограничению выбора и уменьшению числа строящихся домов. Игроков станет меньше, процедура прозрачнее, а потребность в посредниках — ниже.
По мнению Кутченко из «Аякс Риэлт», ранее на первичном рынке для риелторов в структуре продаж 50% составляли покупки конечных клиентов, еще 50% — инвесторы. Количество последних будет сокращаться, в результате в ближайшие 1-2 года инвесторов на рынке уже не останется.
«Инвесторы, как правило, приобретали жилье на первоначальном этапе строительства. С новой схемой застройщикам будет не интересно продавать жилья, инвесторские деньги «съедят» банки. Доля продаж снизится. Сложно спрогнозировать, как поменяется структура рынка, но укрупнение — это нормальная тенденция развития», — говорит он.
Многое будет зависеть от специализации компании — у классических риелторов в структуре продаж 80% приходится на вторичный рынок, поэтому существенного влияния изменения в «первичке» не окажут.
Часть агентств специализируется на первичном рынке, отмечает собственник компании «Квадратный метр» Виталий Гальченко.
«Мы видим сейчас больше качественных предложений на первичном рынке, которые можно рекомендовать клиентам. Мы для них консультанты и основные проводники при покупке, поэтому стараемся переориентировать их на первичный рынок. Сейчас клиенты приобретают не просто квартиру, но и среду, инфраструктуру и даже сам бренд застройщика», — рассказал он.
«Рынок будет сокращаться и на первом месте окажутся те, кто предоставляет лучшее качество. А лучшее качество — это кадры. Мы выбрали развитие человеческого потенциала в своем направлении. Один клиент может общаться со многими риелторами и в итоге купит у того, кто убедит покупателя в том, что он эксперт», — прокомментировал Дмитрий Хачари из «Новостройки Шоп».
Еще одним фактором роста может стать более тесное сотрудничество застройщиков и риелторских агентств.
Ипотека: материнский капитал, 1% и снижение ставки
В условиях роста цены квадратного метра важным механизмом стимулирования продаж на первичном рынке станет ипотека. По словам начальника управления по работе с партнерами и ипотечного кредитования Краснодарского отделения N8619 ПАО Сбербанка Евгения Надеина, выплата материнского капитала на первого ребенка станет существенным фактором роста рынка ипотеки. Сбербанк также планирует запустить ипотеку под 1% на время строительство тех объектов, которые финансируются банком.
В I полугодии 2020 года крупные игроки рынка планируют анонсировать запуск ипотечных программ кредитования семей с одним ребенком под ставку 5%. Также готовятся другие интересные продукты, призванные увеличить продажи, рассказали представители банков. Возможно снижение ставок, если ЦБ РФ примет решение понизить ключевую ставку.
Часть банков активно работает по привлечению клиентов из других регионов — так, «Абсолют» запустил партнерские схемы в тех субъектах Федерации, где раньше не было офисов, рассказала руководитель направления по работе с партнерами Марина Буцаева.
Также важным остается вопрос с размером первоначального взноса — ЦБ многократно поднимал вопрос о его увеличении. Представители банков отмечают, что будут стараться сохранять минимальный показатель на уровне 10%. Но пока маржинальность по ипотеке невысока, финансовые организации вынуждены оставлять повышенные резервы на взносы ниже 20%.
Переход на электронные трудовые книжки и общее ужесточение требований к заемщикам могут привести к сокращению числа продаж с помощью ипотечных кредитов, считает собственник агентства «Феникс» Роман Перепечатаев.
«Сейчас большая часть наших клиентов имеет невысокие официальные зарплаты, существенная доля их заработка приходится на премии. Как правило, к нам они обращаются из-за наличия определенных проблем — мы можем подсказать, где ниже требования, меньше пакет документов и так далее. Внедрение электронных трудовых книжек еще больше ужесточит требования», — прокомментировал он.
По мнению Натальи Владимировой, в реальности, перемены в законодательстве и нововведения не изменят ситуацию кардинально. В частности, в ВТБ есть программа выдачи ипотеки по двум документам, также принимаются справки по форме банка.
«Электронные трудовые книжки не увеличат риски. Они просто отсеют тех клиентов, которые не нужны банкам. Наш головной офис находится в Татарстане, где процент официальных зарплат выше в разы. У нас в банке мы берем средний региональный показатель по зарплате в отрасли и сравниваем с тем, что предоставляют клиенты в справке по форме банка», — рассказала руководитель направления партнерского канала «Ак Барс Банк» Алина Губарь.
Как новое поколение недропользователей меняет золотодобычу: кейс «Золото Дельмачик»
Отдохнуть и полечиться. Какие туристические проекты запускались
в 2023 году в России
