Эксперт: жилье в Краснодаре должно стоить 100 тыс. рублей за "квадрат"

Генеральный директор ООО «СтройМеталлИнвест» Игорь Малышев (Фото: Пресс-служба компании)

Игорь, мы с вами встречались летом прошлого года и тогда вы говорили о том, что пока рано делать выводы о влиянии кризиса на строительную отрасль Краснодара. Сейчас уже есть итоги ввода жилья в регионе за 2015г. По официальной статистике ввод жилья показал не уже привычный нам рост, а небольшое снижение. Объем строительных работ в денежном выражении просел еще больше - почти на 30%. Как бы вы охарактеризовали прошедший год для стройотрасли в целом и для вашей компании в частности?

Вы не поверите, но я вам снова скажу, что выводы делать рано. Я подготовил небольшую статистику, это данные Росстата и Росреестра. Например, в 2014г. ввод в эксплуатацию жилья в Краснодаре составил 1,2 млн кв. м, в 2015г. - 1,25 млн кв. м. Получается, что в разрезе Краснодара (не края) показатель вырос, а вы говорите - упал.

Соглашусь, что есть некая инерционность процессов. Вы сами говорили о том, что если дома начали строить, то деваться некуда: их нужно ввести в эксплуатацию, застройщики не могут их просто заморозить и заняться чем-то другим...

Для застройщиков ввод жилья - не такой уж и важный показатель. На самом деле гораздо важнее, сколько квартир продано. Разница между тем, сколько продано и введено — это самый важный момент. Если введен, например, 1 млн кв. м и продано столько же, то ни о каких кризисах и говорить нельзя. А если введен 1 млн кв. м, а продано 500 тыс. кв. м, значит, половина зависла - это не очень хорошо.

И сколько же было продано жилья в 2015г.?

К сожалению, официально такую статистику вам не сможет предоставить ни одно ведомство. Поэтому делать выводы об уровне продаж, увы, мы тоже не можем. Скажем, есть Росреестр с открытыми сведениями, но там тоже все интересно. Есть показатель количества договоров. Но понять, сколько из них договоров долевого участия - невозможно. Потому что туда включены и договоры купли-продажи, и дарения, и аренды — в-общем все, что регистрируется в юстиции. Поэтому возвращаясь к вопросу о кризисе. Давайте в 2025г. соберемся, и я вам скажу, насколько сильным был кризис в 2015г. или его не было. Пока что рано говорить. В целом если брать официальную статистику по стране, можно увидеть, что ВВП у нас снизился, значит должны были снизится отрасли экономики, какие то больше, какие то меньше.

Хорошо. Не будем говорить о "кризисе в строительной отрасли", может, он только впереди. И все же, какие тенденции можно выделить на рынке по итогам 2015г.?

Если коротко, все жаловались, но строили и продавали. Месяцы были разные: иногда хорошо продавалось, иногда — не очень. В нашей компании годовой план по продажам был выполнен, по объемам строительства тоже. То есть настроение рынка можно охарактеризовать так: все жаловались, но продолжали строить.

А сколько у вас сейчас объектов находится на стадии строительства, сколько ввели и продали за прошлый год? Какие планы на 2016г.?

В этом году мы планируем ввести в эксплуатацию первую очередь ЖК "Жемчужина", также мы приступим к новому проекту, который будет в 2 раза больше. Мы выбрали для него наиболее оптимальный район в Краснодаре: лучший с точки зрения строительства, экологически чистый и правильно расположенный, не заселенный на 120% и вместе с тем не в чистом поле, а уже обладающей инфраструктурой. Район, который в течение ближайших лет 5-8 позволит там активно развиваться рынку. Это — Гидрострой. Там и будет новый комплекс.

Вы считаете, что именно здесь в ближайшее время стоит ждать нового "бума" строительства?

Да. ГМР похож на Юбилейный микрорайон, который все любят. Почему? Потому что это своего рода полуостров, ограниченный с трех сторон рекой. Он сразу начал развиваться комплексно, там нет частного сектора, в основном многоэтажное жилье, есть инфраструктура. Это хороший спальный район. Но Гидрострой в отличие от Юбилейного еще не так сильно застроен и не перенаселен. И тут есть куда развиваться. Единственный вопрос - это требования администрации города к соблюдению генерального плана. В него должны быть внесены изменения с целью сделать сегодня район таким же удобным, как Юбилейный.

Вы уже согласовали свой проект с генеральным планом города? Уже не раз озвучивалось, что часто правила землепользования и застройки (ПЗЗ), по которым строят девелоперы, не соответствуют Генплану.

Наши юристы внимательно изучают и существующий Генплан, и отслеживают новые изменения. Наши дома находятся на территории, которая в Генплане относится к землям жилищного, многоэтажного строительства. Иначе мы бы просто не приобретали этот участок. Мы делаем все только в соответствии с законодательством.

Но есть и другая проблема. Власти города и края уже пообещали произвести революцию на строительном рынке, а губернатор сказал о том, что в перспективе жилые дома даже не будут начинать строиться без инфраструктуры, то есть детсадов и школ. В идеале дома должны достраиваться со сдачей садика и школы. Кто это будет строить? С учетом того, что в наших реалиях застройщик не имеет права отвлечь средства дольщиков на социальную инфраструктуру... Вы готовы вкладывать в нее свои собственные деньги?

Давайте попробуем разобраться с механизмом этого строительства в целом. Например, мы покупаем участок. Первое, что мы делаем, получаем на него градостроительный план, потом получаем разрешение на строительство. При этом управление архитектуры в зависимости от размера и положения участка для застройки определяет, что должно быть на этом участке: школа или детсад, почта или поликлиника. И застройщик, который возводит дом на этом участке, обязан все это учесть и построить. А бюджет уже обязан у меня купить этот детсад или школу.

А если в бюджете на это не окажется денег?

Это уже другая проблема. Теоретически я могу сделать этот детсад или школу частной, или продать любой другой частной организации. Важно также учитывать, что если мы строим детсад, то это сразу повышает привлекательность территории и нашего жилого дома. Некоторые застройщики это понимают и не против туда вложиться: во-первых, через год или два город все равно выкупит объект, а во вторых, детсад можно потом в частные руки продать, если возникает такое желание.

По мнению аналитиков, сохранить довольно высокий уровень продаж в этом году строительным компаниям Краснодара помогли иногородние покупатели. По статистике ваших продаж, у вас сократились или, наоборот, выросли миграционные потоки покупателей?

Мигранты всегда были. Краснодар растет за счет своих жителей, а также приезжих из края и других регионов. Мы в целом особенных изменений по доли приезжих среди наших покупателей не заметили. У нас около 20% иногородних, из них 10% – это люди, которые не приезжали даже, а покупали дистанционно.

Как говорят застройщики, в 2015г.  также важным инструментом для рынка стала ипотека с государственной поддержкой. Но в марте программа завершится, а нового пока ничего не предложили. Что же будет с продажами?

Госпрограмма поддержала ипотеку однозначно. У нас на ипотечные продажи приходится около 30% от общего объема, это совпадает в среднем с общероссийскими цифрами. При этом из них 100% - ипотека с господдержкой. Кто будет брать под 20% годовых? Когда банки подняли ставку, ипотека была около 20% и выше. Ни один нормальный человек по этой цене не возьмет. Потом ее субсидировали, сделали 12%, и ипотека более-менее пошла.

А какова сейчас рыночная стоимость ипотеки без субсидирования?

Около 15%. При этом надо понимать, что половина средств, заложенных в программу субсидирования ипотеки, не потрачена. Скорее всего, их продолжат распределять. К тому же мне кажется, что рынку будет предложено либо снижение процентных ставок, либо субсидии на первый взнос. Есть два мнения в мировой практике, что в кризис ключевую ставку нужно снижать и насыщать экономику дешевыми заемными деньгами для ее развития или наоборот повышать ключевую ставку как это делает наш ЦБ. Я сторонник тех взглядов, что в кризисы надо ставку не повышать, а понижать, причем не только ипотечную, а вообще банковскую. Сейчас правительство говорит, давайте стимулировать производство, развивать его. Но производство не будет развиваться если нет дешевых заемных денег, потому что своих у него недостаточно.

При этом многие банки признаются, что они в принципе отказались от финансирования строительных проектов. Вообще какие-то банки сейчас дают кредиты строительным компаниям?

Нет. Вообще вся отрасль у них официально значится в сегменте "рисковых". Это политика ЦБ. Он сказал банкам – строителям не давать.

А вот вы упомянули про стимулирование производства: нужно ли сохранять в Краснодаре такие же темпы строительства жилья, как 1-2 года назад с ростом около 20-30%?

Если покупают – то нужно. Стимулировать производство — это же правильный посыл. У нас в России прежде всего очень большой внутренний рынок, и на него нужно ориентироваться, а не на внешнюю ситуацию.

В начале прошлого года было много панических заявлений: все ждали громких крахов компаний, банкротств, поглощений. А хочется знать, что же все-таки происходит на рынке? И будет ли хуже в 2016г.?

Я не знаю, чтобы кто-то из застройщиков объявил о банкротстве в 2015г. Прогноз на 2016 г.? Я не могу сказать ничего определенного. У меня всегда есть опасения. Я всегда готовлюсь к кризису. Знаете, как это выражается? Я всегда контролирую расходы, до каждой копейки, контролирую смету, оптимизирую затраты, не позволяю никогда излишеств. Например я даже знаю, сколько у меня в компании стоит пачка бумаги, не люблю нанимать лишний персонал, делать ненужные траты на корпоративы например, которые у нас так любят устраивать госкомпании.

Что именно меня настораживает. Вы помните, что в кризисный 2008г. особо ничего на строительном рынке не изменилось, даже был рост. А вот в 2009г. рынок рухнул, хотя кризис был в 2008г. А в 2010г. снова был рост. Есть риски повторения этого сценария.

Но в любом случае все кризисы заканчиваются и потом наступает стадия роста, так что нужно всегда надеется на лучшее.

То, что сейчас волнует покупателей больше всего: как будут вести себя цены? По официальной статистике в 2015г. был отмечен рост на 2%... То есть фактически цены не изменились. Не будут ли они расти в 2016г.? И если ситуация на потребительском рынке не изменится, будут ли застройщики психологически готовы снижать цены?

Давайте по честному, возьмем 2-3 года назад. Тогда можно было на первичном рынке купить за 30-35 тыс. 1 кв. м на стадии котлована. И сейчас можно, то есть цена практически не изменилась, если речь идет об эконом-сегменте.

Что касается снижения цены – застройщики не хотят опускать цены, им это не выгодно. Ниже 30-35 тыс. руб. снижать уже просто некуда, потому что ниже это уже себестоимость.

Вот повышать цену застройщик готов всегда. Я например жду, что когда-нибудь мы достигнем уровня Подмосковья по цене за квадратный метр. Чем мы хуже? Мы лучше, и жизнь у нас лучше. У нас замечательный климат, замечательные люди, мы недалеко от моря и лучших курортов России, по уровню жизни и бизнеса Краснодар всегда занимал лидирующие позиции рейтингов. В Подмосковье же покупают жилье по 100 тыс., а в Москве еще выше, так почему у нас нельзя купить? Я считаю, что 100 тыс. руб. - это справедливая цена для Краснодара в будущем. Но я понимаю, что этого не произойдет, пока доходы людей не вырастут. То есть я за то, чтобы рано или поздно доходы людей увеличились и цены на недвижимость тоже выросли. Соответственно, улучшится и качество этих домов, инфраструктура будет активнее развиваться. Давайте уже перестанем "лепить" панельную серию, незаконные дома и трехэтажки в полях, давайте делать нормальное жилье, в котором людям будет комфортно и приятно жить.

И последний вопрос. Как вы считаете на сегодняшний день является ли жилье инвестиционно-привлекательным инструментом? Традиционно многие инвесторы вкладывали деньги на начальном этапе строительства, чтобы продать на этапе ввода на 30-40% дороже. Сейчас можно получить такой эффект?

Конечно можно. Конкретный пример. У нас студии на стадии котлована стоили 1 млн руб. За год они выросли в цене почти на 500 тыс. руб. Если точно, рост был на 43%. Так что инвестиционный потенциал недвижимости с кризисом никуда не исчез. Конечно, жилье не так ликвидно и на этом рынке есть свои подводные камни, но профессионалы зарабатывали там в любое время.

Актуальные вопросы и перспективы развития жилищного рынка на Юге РФ будут обсуждаться в рамках деловой программы VI Международной выставки недвижимости "Ярмарка жилья", которая пройдет в Краснодаре 18-20 марта в ВКК "Экспоград Юг". В рамках деловой программы выставки состоится пленарное заседание «Развитие рынка недвижимости: как ответить на новые вызовы». Партнером мероприятия выступает компания "КраснодарЭКСПО". С 18 по 20 марта в краснодарском выставочно-конгрессном комплексе «Экспоград Юг» также пройдет первая выставка коммерческой недвижимости REEK.