Эксперт: недвижимость Сочи по-прежнему привлекает инвесторов
Эдуард, прошедший курортный сезон в Сочи поставил очередной рекорд по росту количества привлеченных туристов. Это как-то отразилось на продажах недвижимости в городе? Привела ли популярность Сочи к росту спроса на курортную недвижимость в летние месяцы?
Вы знаете, сейчас понятие «курортный сезон» для Сочи уже тяжело применимо. Наш город превратился в курорт 365 дней в году. Жизнь не замирает ни на минуту. Понятие сезонности утратило свой смысл, у нас постоянный высокий спрос на недвижимость. Есть клиенты, которые только присматривали себе объекты во время отдыха. Но много и таких, кто принял окончательное решение о покупке.
Вы продаете преимущественно объекты премиум-класса. Расскажите, как повлиял кризис на количество сделок на этом рынке?
Кризис не сильно влияет на клиентов в сегменте премиум-класса. Можно сказать, что продажи в такие времена растут, так как многие клиенты стараются конвертировать свои сбережения в более надежную и ликвидную курортную недвижимость. Многие согласны на то, что даже если стоимость жилья не сильно прирастет, то это гораздо надежнее, чем хранить денежные сбережения в банке, у которого в любой момент могут возникнуть сложности.
Как изменилась стоимость элитной недвижимости на фоне ослабления рубля и как это повлияло на спрос? Прогнозируете ли вы дальнейшее удорожание домов и апартаментов в Сочи? Или же расти уже дальше некуда?
С осени прошлого года мы пережили две волны резкого колебания курса валют. Как мы все помним, первый скачок вызвал большую панику у населения и спровоцировал высокий ажиотаж на рынке недвижимости. Покупатели охотно конвертировали свои рубли в квадратные метры. Продавцы же разделились на несколько лагерей: одни с удовольствием реализовывали свои квартиры и даже не сильно ликвидные, другие снимали объекты с продаж и выжидали время, третьи корректировали стоимость в сторону увеличения соразмерно роста курса валют. Стоимость недвижимости класса De Luxe, как правило, закреплена в валютном выражении, поэтому на покупателях с валютными сбережениями это не сильно отразилось. А в рублях рост был существенный.
В августе мы стали свидетелями повторного резкого роста курса иностранной валюты. Но в этот раз рынок недвижимости реагировал относительно спокойно – многие покупатели уже успели вложить свои сбережения в хорошие объекты и поэтому большого всплеска спроса не наблюдалось. Часть инвесторов, успевшая приобрести относительно дешевую валюту весной, поспешили выгодно конвертировать ее в рубли и приобрести хорошие объекты, либо могли себе позволить квартиры большей площади.
Что касается продавцов, то лишь некоторые повышали стоимость своих объектов. А продавцы элитной недвижимости, напротив, делали специальные выгодные предложения на свои квартиры в рублевом эквиваленте.
Что касается перспектив, сейчас можно лишь говорить о том, что стоимость недвижимости в рублях будет корректироваться в зависимости от курсов валют.
Сейчас в Сочи продаются сразу несколько «олимпийских» объектов: в комплексах «Имеретинский», «Горки Город», «Роза Хутор» (апарт-отель Valset 3). Какой из этих комплексов пользуется наибольшим спросом? Сколько процентов «олимпийских» апартаментов уже распродано?
В КР «Имеретинский», который вы упомянули, всего порядка 2,7 тыс. апартаментов, из которых 2 тыс. 73 сдаются в аренду, и лишь небольшая часть выведена на продажу. На сегодняшний день там реализовано порядка 30%. При этом пул апартаментов, которые буду выставлены на продажу, будет постепенно увеличиваться.
Особым спросом сейчас из этой категории недвижимости пользуются апартаменты с 2-3 спальными комнатами, но их предложение ограничено. Поэтому Дирекцией продаж было принято решение выделить для продажи часть апартаментов, которые можно объединить и получить общую площадь порядка 100-120 кв.м.
На апартаменты в «Горки Городе» тоже наблюдается стабильно высокий спрос. Трудно сказать, какой процент недвижимости уже реализован, но на нее существует стабильный спрос, продажи идут.
Есть мнение, что стоимость «олимпийских» апартаментов слишком завышена, так ли это? По нашим данным, 1 кв. м в «Имеретинском» стоит свыше 150 тыс. руб.
На мой взгляд, нельзя оценивать такую недвижимость с точки зрения стоимости квадратного метра обычного жилья. Ведь приобретая апартаменты, собственник еще получает комплекс с порядка 75 гектарами развитой инфраструктуры, с орнитологическим парком и собственным песчаным пляжем. Плюс ко всему можно практически в любое время года посетить интересные мероприятия, проводимые на территории комплекса, или просто из окна своего апартамента смотреть гонку "Формулы-1"...
Еще до начала Олимпиады отдельные инвесторы говорили, что олимпийскую недвижимость удасться реализовать максимум за 3 года. «Имеретинский» был выставлен на рынок еще в марте 2014г. Как вы оцениваете динамику продаж в этом объекте? Оправдались ли ожидания инвесторов?
Помимо планов по реализации апартаментов существует еще и план развития самого комплекса. Оба этих плана сильно зависят друг от друга. Очевидно, что продажи зависят от того, насколько будет развита инфраструктура, будет ли интересным отдых и комфортным проживание будущих владельцев. То есть на сегодня нет задачи продать все и сразу, а есть желание сначала максимально развить инфраструктуру.
Уже проведена большая работа по привлечению арендаторов: открыто множество ресторанов, бары, кофейня, супермаркет, образовательный и медицинские центры. На протяжении всего года проводилось множество спортивных и культурных мероприятий, организованных руководством района. Все это способствует росту интереса со стороны потенциальных клиентов и плановому увеличению объемов реализации апартаментов.
Много ли сегодня на сочинском рынке недвижимости инвесторов, готовых покупать такую недвижимость? И вообще насколько выгодно сегодня вкладывать средства в жилье на курорте?
Инвесторы, понимающие все глобальные перспективы нашего рынка, охотно приобретают как коммерческую, так и жилую недвижимость в разных районах Сочи – это и Красная поляна, и Олимпийский парк и другие районы города. Наш рынок интересен покупателям всей страны, а также стран СНГ. Олимпиада превратила Сочи в круглогодичный курорт высокого уровня.
Сегодня в продажу поступили не все "олимпийские" проекты. Пока не выставлены на рынок апартаменты в комплексах «Екатерининский квартал», «Александровский сад» и «Русский дом» (застройщик «Центр «Омега»). Это около более 7,8 тыс. единиц жилья. Есть мнение, что при выходе на рынок всех этих проектов Сочи окажется в условиях серьезного профицита предложения. Темпы продаж снизятся у всех игроков, и они будут вынуждены идти на значительный демпинг, чтобы конкурировать. Вы согласны с таким прогнозом?
Такой же прогноз был, когда планировали выводить на рынок КР «Имеретинский». Но как показала практика, застройщики единовременно на продажу не выводят весь фонд, а держат основной пул апартаментов в аренде. На продажу выставляется лишь часть площадей, потому что все понимают, что сразу все реализовать трудно.
Повторюсь - вывод новых проектов на продажу лишь усилит позиции рынка недвижимости Сочи за счет разнообразия предложений, а застройщики будут бороться за своего покупателя за счет улучшения качества своего продукта.
Какие прогнозы вы делаете на осень-зиму 2015г.? Ожидаете каких-то резких колебаний спроса или цены?
Повторить «рекорды» прошлогодней осени будет достаточно сложно, но тем не менее динамика продаж показывает положительный тренд по отношению к прошлым аналогичным периодам. Мы ожидаем усиления своих позиций, так как за текущий год наши курорты в Сочи и Красной Поляне посетило рекордное количество людей. И очень многие задумались или приняли твердое решение приобретения для себя частички «моря, солнца и гор» или же навсегда переехать в наш город.
Резкие колебания стоимости возможны лишь в том случае, если курсы валют преодолеют психологические отметки. На сегодняшний день стоимость квадратного метра жилья адаптирована к нынешним небольшим колебаниям курса валют.
