Прямой эфир

К сожалению, ваш браузер
не поддерживает
потоковое видео.

Попробуйте

установить Flash-плеер
Все новости Краснодар
Лента новостей 5:07 МСК
Власти Турции заявили о гибели 27 полицейских при теракте в Стамбуле Политика, 04:40 Не менее десяти человек погибли при обрушении церкви в Нигерии Общество, 03:43 В Ярославле боец Росгвардии покончил с собой Общество, 02:55 Михалков объяснил свои претензии к «Ельцин Центру» Общество, 02:20 Трамп назвал связи с Россией преимуществом кандидата в главы Госдепа Политика, 02:12 Момент взрыва в Стамбуле засняли на видео Общество, 01:42 После ДТП в Оренбургской области возбудили уголовное дело Общество, 00:59 Жертвами теракта в Стамбуле стали не менее 13 человек Общество, 00:19 Сирийская армия заявила об отбитой атаке боевиков на Пальмиру Политика, 00:07 Период распада: последний декабрь Союза. 11 декабря 1991 года Политика, 00:00 Церемония награждения лауреатов Нобелевской премии. Фотогалерея Фотогалерея, Вчера, 23:54 У автобуса с полицейскими в Стамбуле взорвалась заминированная машина Политика, Вчера, 23:40 Новак рассказал об этапах сокращения добычи нефти в России Политика, Вчера, 23:03 В Стамбуле произошел взрыв у футбольного стадиона Политика, Вчера, 22:58 «Роснефть» раскрыла детали сделки по продаже 19,5% акций Экономика, Вчера, 22:37 Новак рассказал о ключевой роли Москвы и Эр-Рияда в соглашении по нефти Политика, Вчера, 22:34 СМИ рассказали о крушении сирийского истребителя в провинции Хомс Политика, Вчера, 21:51 СМИ сообщили о новом вторжении боевиков ИГИЛ в Пальмиру Общество, Вчера, 20:50 Глава МИД Польши обвинил Россию в нарушении международных норм Политика, Вчера, 20:25 Россия и другие производители нефти снизят добычу вслед за ОПЕК Экономика, Вчера, 20:18 Глава Антидопингового агентства США потребовал исключить Россию из МОК Спорт, Вчера, 18:50 При столкновении автомобилей под Оренбургом погибли семь человек Общество, Вчера, 18:42 Глава Минобрнауки заявила об отсутствии плагиата в диссертации Мединского Общество, Вчера, 18:30 Футболист сборной России начал переговоры с дортмундской «Боруссией» Спорт, Вчера, 18:03 МЧС предупредило о резком ухудшении погоды в Москве Общество, Вчера, 18:01 Умер режиссер фильма «Влюблен по собственному желанию» Сергей Микаэлян Общество, Вчера, 17:37 Керри призвал Россию к «милосердию» на переговорах по Алеппо Политика, Вчера, 17:01 Президенту Колумбии вручили Нобелевскую премию мира Политика, Вчера, 16:26
11 фев, 13:00
Олег Павленко, Ника Попова
Эксперт:  жилье комфорт-класса в перспективе займет до 30% рынка
Фото: Пресс-служба компании
Недвижимость Юга
ТОП-10 самых дорогих новостроек Краснодара 30 ноя, 14:26 Кубань вошла в ТОП-5 регионов по объему просроченных долгов застройщиков 28 ноя, 10:44 Еще 128 материалов
Заместитель директора ИСК «РАС» Адам Домбалян в интервью «РБК-Юг» рассказал о росте спроса на жилье комфорт-класса, новых правилах застройки и росте цен на недвижимость.

О компании: Инвестиционная строительная компания "РАС" реорганизована из фирмы, занимавшейся генеральными подрядами при строительстве проеков по обеспечению энергией олимпийских объектов (подстанции «Мзымта», «Спортивная», «Кабельные воздушные линии"; мобильные газотурбинные электрические станций и т.д.). С 2013г. компания занимается строительством жилых объектов. На рынок Краснодара компания зашла в 2014г. Здесь она строит ЖК «Парусная регата» (4 литера) и ЖК «Иван да Марья».

 

Адам, около года назад компания собиралась развивать сегмент жилья комфорт-класса. Однако за это время ситуация на строительном рынке стала менее благоприятной. Не упал ли сейчас спрос на жилье комфорт-класса? Скорректировала ли компания свою стратегию развития в связи с этим?

Краснодар — региональный центр. При этом здесь неоправданно низкая цена за квадратный метр жилья. В конце 2013г. мы долго присматривались к этому рынку, изучили Ростов, Новороссийск, Анапу, Геленджик. Но приняли решение выйти на рынок Краснодара в связи с высоким потенциалом роста. Основной объем рынка жилья города, около 50-60%, занимал сегмент эконом-класса. Все остальное можно было бы разделить между бизнес-классом и сегментом luxury. Комфорт-класс же занимал примерно 3% от общей доли рынка на момент анализа. По нашим прогнозам, и в данный момент это подтверждается, в ближайшие годы этот сегмент существенно вырастет и займет справедливую долю на рынке до 25-30%.

С учетом изменений, которые происходят на строительном рынке в целом, есть тренд на уход покупателей и застройщиков в более низкие сегменты. Но это не совсем правильно. Лично нам идти на рынок самого дешевого жилья, эконом-класса, просто не интересно. Он уже давно перенасыщен. А вот комфорт-класс, на мой взгляд, имеет большой потенциал. Сегодня рынок уже достаточно стабильный, хотя и есть небольшой спад продаж и незначительный отток клиентов из комфорт-класса в эконом. Но он не критичный. А еще больший отток клиентов произошел из сегмента бизнес-жилья и luxury в «комфорт». На сегодняшний день в Москве такая же тенденция. И еще более заметно это в Краснодаре.

Вы рассказали об интересной перспективе развития компании. Но на дворе кризис. Он все же как-то затронул вашу деятельность?

Я отношусь к кризису, как к времени возможностей. Мы — достаточно молодая компания, у нас нет кредитов и займов, мы развиваемся на свои средства. В принципе корректировка сроков строительства небольшая произошла, но далеко некритичная. Строительство первого этапа ЖК «Парусная Регата» уже на 97% завершено, идет прокладка сетей. В конце этого февраля мы начнем уже подготовку к вводу, в принципе она уже идет планомерно.

То есть фактически каких-то серьезных отступлений от планов у вас нет?

Если брать, например, план за 100%, то отклонения могут быть на 3,5-5%. А вы знаете, что всегда закладывается риск на уровне 10%. Я считаю, что мы стабильно действуем по нашему плану и графику. Более того, мы даже где-то опережаем график. Например, мы обязаны по документам сдать первый этап ЖК «Парусная регата» осенью этого года, но сделаем это минимум на 2 квартала раньше.

Ранее вы планировали вложить 1,3 млрд руб. во все 4 литера ЖК. Скорректировалась ли как то эта сумма на фоне общей инфляции и деноминации? Цены на стройматериалы ведь растут...

Каждый раз когда закладываешь большой проект и составляешь бюджет движения денежных средств, всегда закладывается небольшой резерв, как правило, это 4,5-7% от стоимости проекта. Что касается изменения общей стоимости проекта, нужно понимать — на что-то цена выросла, а где-то, наоборот, упала. Например, арматура подешевела, а окна - подорожали. В целом по стоимости всего проекта есть небольшие корректировки, но они в пределах 5-7%. Кроме того, когда мы формировали первичный бюджет под проект, мы не знали "рыночный потолок" в Краснодаре. В итоге зашли на рынок с комфорт-классом по цене «эконома». Но в итоге мы все равно вышли на стабильную стоимость комфорт-класса. Сегодня справедливая цена на этапе котлована должна быть не менее 40 тыс. руб. за 1 кв.м, и на выходе — около 50-55 тыс. руб. Это справедливая стоимость. Мы не ведем ценовые войны и не конкурируем в ценовом сегменте. У нас другая стратегия: мы предоставляем качественный продукт, который стоит других денег.

Многие застройщики в прошлом году говорили о том, что господдержка ипотеки, можно сказать, спасла строительный ранок от глобального падения. Работаете ли вы сейчас с этим инструментом? И насколько, на ваш взгляд, на рынке отразится отмена этого механизма?

Ипотека — это прекрасный инструмент. Один из тех, который поддержал отрасль в целом. Пользуемся ли мы ипотекой с господдержкой? Конечно же пользуемся. По 214 ФЗ сейчас работает каждый уважающий себя застройщик. Времена всех темных и серых схем уже давно в прошлом, если кто-то и доживает свой век по этим схемам, то это не надолго. Что будет дальше, когда программа господдержки завершится? Много ходит разных мнений. Я пока не увидел конкретных предложений по изменениям механизма. Поэтому говорить не готов. Мы в любом случае будем приспосабливаться к новым условиям, мы ориентированы на клиента, не имеем заемных средств, поэтому устойчивы в кризисные времена.

Если говорить в целом о строительном рынке Краснодара, многие эксперты уже ни раз высказывали мнение, что в Краснодаре строят слишком много жилья. Как вы думаете, действительно ли городу нужно столько жилья или стоит остановиться, пока не произошло затоваривание рынка?

Знаете, тут однозначно ответить сложно, все зависит от точки зрения. Бытуют разные мнения. Давайте сначала нарисуем психотип потребителя жилой недвижимости в Краснодаре. Кто покупает в Краснодаре квартиры? Предположим, на сегодняшний день официальное население в Краснодаре - около 1 млн человек, многие из них меняют свои жилищные условия, покупают новые квартиры, продают старые. Покупают жилье в краевой столице и жители соседних районов. Но на сегодня основной рынок покупателей в Краснодаре составляют даже не они, а все регионы и вся Россия. Ведь куда едут люди?

Конечно, на юг.

Да, они едут на юг. При этом приезжая сюда, они, конечно, хотят жить в краевом центре. Итак, мы отвечаем на первый вопрос: затоварен ли рынок. Затоварен эконом-класс, также вторичка сейчас очень плохо продается. Видимо, этот рынок уже переполнен. Более того, я вижу, что многие девелоперы пытаются "перепозиционировать" проекты, которые изначально заявлялись как эконом-сегмент. Мое мнение, что сейчас сильно перенасыщен рынок эконом-сегмента. И при этом есть неоправданно низкая цена на него. Если говорить в целом о рынке, на мой взгляд, он будет интенсивно развиваться и строиться до 2018г. А потом мы выйдем на некую планку, которая даст понимание: кто на этом рынке останется.

Вы выше упоминали, что миграционный поток в край становится основным поставщиком покупателей жилья. В прошлую нашу встречу вы говорили, что до 30% квартир компании покупают именно приезжие из других регионов. Произошло ли здесь какое-то изменение в связи со сложной экономической ситуацией в стране в целом?

Думаю, да. Миграционный поток увеличился. Краснодар стал все больше привлекать жителей других регионов. И мне кажется, что с каждым годом приезжих будет все больше...

А что касается покупательской способности людей: она ведь падает... На что приезжие будут покупать квартиры?

Мы не отметили резкого падения спроса. В декабре 2014г. мы неожиданно получили запредельно высокие продажи. Мы честно собирались и говорили с коллегами, что нужно готовиться к плохому январю-марту, потому что в декабре сыграл фактор отложенного спроса. Сегодня на рынке тоже не происходит ничего сверхъестественного. Скачет валюта. Но люди знают, что самой твердой валютой остается квадратный метр. Количество инвесторов в недвижимости уменьшилось, но все равно хватает желающих купить квартиры чтобы сохранить деньги. В том числе это и население из других регионов РФ, на которое мы и ориентируемся.

Планирует ли компания начинать новые проекты? Какие?

Конечно, развитие - это залог успешного будущего. Пока я не буду ничего анонсировать, подождем, когда компания объявит об этом официально. Но хочу сказать, что в этом году мы запустим еще как минимум два проекта. Скорее всего, в первом полугодии мы их уже и проанонсируем. Один проект состоит из трех домов, около 50 тыс. кв. м жилья. Второй - чуть меньше. Конечно, у нас есть и другие планы. И может быть в конце этого года или начале следующего мы также объявим о еще одном большой проекте.

Эти проекты также будут относиться к комфорт-классу?

Однозначно. Этот сегмент будет расти и развиваться. Но здесь есть и конкуренция. Мы к ней готовы.

Недавно местные власти озвучили инициативу о том, чтобы законодательно застройщики не могли продавать квартиры, пока дом не построен на 50%. Как вы оцениваете это с юридической точки зрения? И если она будет реализована, как это повлияет на рынок?

С юридической точки я не могу судить, поскольку не юрист. Но если введут такую меру, рынок свалится, по крайней мере рынок Краснодара: останется 3-4 игрока. Но мы будем готовы к этому. Хотя и будем вынуждены остановить некоторые новые проекты. Но в любом случае это остановит развитие рынка, сразу же появится очень много компаний, которые не смогут выполнить свои обязательства перед дольщиками. Стоит ждать много слияний, банкротств, обманутых дольщиков и т.д. Хочется верить, что если власти всерьез решили ввести такие требования, они знают о последствиях. По сути, такой закон надо анонсировать за 5 лет до введения, рынок должен к нему подготовиться. Однозначно, это ударит по всей отрасли.

Есть еще одна инициатива власти: не вводить жилые дома, пока они полностью не будут обеспечены инфраструктурой. Как обстоит дело с социальными объектами в ваших ЖК, вы их строите?

В ЖК «Парусная регата» и ЖК «Иван да Марья» у нас не было потребностей в этом, так как в прилегающих территориях есть вся необходимая инфраструктура. Но в следующих проектах мы планируем строить и школы, и детсады.

Вы собираетесь эти объекты построить за свой счет а потом продать городу?

Мы пока лишь проработали проект планировки объектов со школами и садиками. Выкупит ли их город и будем ли мы готовы их продать — это уже другой вопрос. Просто мы понимаем, что если мы будем строить детсад для муниципалитета - это будет типовой проект. А если для себя - то будем делать что-то нестандартное и красивое. Это повлияет на имидж города, района и нашего проекта. Соответственно, это уже имиджевые вещи.

Еще один актуальный вопрос - цена. С одной стороны, цены на все растут, с другой - реальные доходы населения падают. Вы в этой ситуации собираетесь повышать стоимость на свои квартиры?

Мы вышли на рынок с ценами 36-37 тыс. руб. за кв. м на этапе котлована. Сегодня в ЖК «Иван да Марью» начали продавать по 38 тыс. руб. «отделку». Учитывая, что 4 литер стартовал с 42 тыс. руб., я считаю, что для комфорт-класса это справедливая цена, и могу сказать что все прочие проекты будут стартовать с цены не менее 40 тыс. руб.

Ранее вы озвучивали планы строительства большого проекта по коммерческой недвижимости? Что сейчас с ним?

Мы отошли от этих планов в связи с тем, краевые власти озвучили инициативу ограничить высотность застройки в центре города до 6-8 этажей. Наверное, это правильное решение. Но вопрос в том, что на таком дорогом участке построить экономически выгодный проект в 6 этажей - не реально. Вот есть, например, «Москва-сити», «Грозный-сити» и другие проекты. Это небоскребы с уникальной архитектурой, с иным подходом и другим виденьем. У нас же по сути «зарубили» это все на уровне местных законов. Только время покажет, насколько это правильное решение и как будет развиваться центр города дальше.

Актуальные вопросы и перспективы развития жилищного рынка на Юге РФ будут обсуждаться в рамках деловой программы VI Международной выставки недвижимости "Ярмарка жилья", которая пройдет в Краснодаре 18–20 марта в ВКК "Экспоград Юг". В рамках деловой программы выставки состоится пленарное заседание «Развитие рынка недвижимости: как ответить на новые вызовы». Партнером мероприятия выступает компания "КраснодарЭКСПО". С 18 по 20 марта в краснодарском выставочно–конгрессном комплексе «Экспоград Юг» также пройдет первая выставка коммерческой недвижимости REEK.