Новые правила и новые цены: что ждет рынок недвижимости Краснодара

Нынешний год на строительном рынке Краснодара отметился увеличением числа «недостроев», отмечают опрошенные РБК Юг эксперты. Проблемы обманутых дольщиков, ставшие заметным инфоповодом, заставляют региональные власти ужесточать политику по выдаче разрешений на строительство, а покупателей — отказываться от приобретения котлована. 

Завершить строительство всех проблемных домов, официально зарегистрированных в краевом реестре, власти Кубани обещают до конца 2020 года.

«За каждым недостроем стоят люди. Это оказывает негативное влияние на рынок, общая степень недоверия возросла. Мы почувствовали эту тенденцию на себе: увеличился поток людей, которые хотят купить либо готовое жилье, либо жилье, находящееся на более поздних этапах строительства», — говорит вице-президент СИК «Девелопмент-Юг» Михаил Попенко.

Отложенный спрос уже изменил существующие у застройщиков критерии оценки успешности реализуемых проектов. «Несколько лет назад жилой комплекс считался удачным, если на момент завершения строительства в нем было менее 5% непроданных квартир. Сейчас же если на момент завершения строительства не распроданными остались 15% — это мегауспешный результат», — поясняет директор агентства недвижимости «Аякс-Риэлт» Александр Кутченко.

Кризис доверия также привел к изменениям спроса среди тех, кто покупает недвижимость в качестве инвестиций или для сохранения свободных средств.

По словам директора по финансам и экономике ГК «Европея» Дениса Исаева, в 2017 году наблюдается троекратное увеличение интереса к земельным участкам — в качестве альтернативы покупке квартир. «Если в предыдущие годы выручка от продаж земли составляла 10%-12% от общего годового объема, то сейчас она составляет почти 30%», — рассказал он.

Еще один тренд — продолжающийся рост цен на строительные материалы. «К сожалению, не все застройщики отслеживают изменение стоимости стройматериалов и вовремя на него реагируют путем увеличения цен на жилье. Между тем, своевременная корректировка цен — это сохранение «маржи» застройщика и гарантия завершения строительства объекта», — говорит Попенко.

Одна из главных тенденций 2017 года — снижение ставок по ипотеке, которое поддерживает спрос на рынке недвижимости. Средний размер ставки по ипотечным кредитам в России в настоящее время составляет 9,88%, это самый низкий показатель за новейшую историю.

Положительное влияние на рынок оказывает и тенденция уменьшения первоначального взноса.
«В последнее время клиенты приходят оформлять ипотеку с минимальным первоначальным взносов, выбирая при этом не самую дешевую квартиру», — отмечает заместитель вице-президента по финансам СИК «Девелопмент-Юг» Наталья Яковенко.

Рост ипотеки будет основным драйвером кредитного рынка физических лиц, считает управляющий Краснодарским филиалом банка «Российский капитал» Кирилл Зарочинцев

«Сейчас основные потребители ипотеки — молодые люди возрастом 25-30 лет. Это категория населения с определенным уровнем дохода. Соответственно, поддерживая их, государство через банки регулирует и строительный рынок, повышая спрос на тот или иной объект недвижимости. Банк «Российский капитал» предлагает ипотеку под 7,75%. Такое предложение актуально для молодого поколения, которое хочет жить здесь и сейчас, при этом не теряя на возможности - сходить в кино, купить машину, полететь в отпуск. Ипотечные продукты банка позволяют нам занимать седьмое место в ипотечном рынке Краснодарского края и от месяца к месяцу прирастать на 15-20%», — говорит он.

В свою очередь, управляющий партнер консалтинговой компании «Манн, Черемных и партнеры» Иван Черемных предупреждает, что обоюдная заинтересованность банков и застройщиков в дальнейшем наращивании числа ипотечных кредитов может привести к тому, что их будут брать те, чьи реальные доходы недостаточно высоки.

«Ипотека — это главный по приоритетности кредит для заемщиков (в отличие от потребительского или автокредита), — парирует управляющий Краснодарским филиалом банка «Российский капитал». – К ипотеке подходят взвешенно и зрело, клиенты, как правило, серьезно относятся к обслуживанию долга и не выходят на просрочки. Кроме того, банки сейчас активно работают с проблемными клиентами, предлагая различные программы рефинансирования долга».

При этом ипотека продолжает оставаться популярным инструментом для покупки жилья и на вторичном рынке. По оценкам экспертов, в Краснодарском крае спрос в этих двух сегментах практически сравнялся.

«В России за 10 месяцев 2017 года ипотека на «вторичку» составляет 66% от общего объема сделок. В Краснодарском крае ипотеку при покупке жилья на первичном и вторичном рынке используют приблизительно поровну. Объем сделок на покупку вторичного жилья в ипотеку в Краснодаре сегодня составляет 58%. Это связано с тем, что ставки на «первичку» и «вторичку» сейчас сравнялись», — отмечает Наталья Гаркуша, руководитель Центра ипотечного кредитованияКраснодарского филиала банка «Российский капитал».

«Нужно учитывать тот факт, что в этой «вторичке» присутствует большой объем «вчерашней первички» — готовых квартир, в которых еще никто не жил, уточняет Михаил Попенко.
»Совсем «вторичка», где люди жили 15-20 лет, пользуется минимальным спросом», — напоминает он.

По мнению губернатора Кубани Вениамина Кондратьева, переход к проектному финансированию строительства для региона может оказаться определяющим шагом в урегулировании ситуации с дольщиками. «Это отсеет тех, кто либо попросту не умеет распоряжаться деньгами, либо изначально рассчитывает на мошенническую схему, привлекая деньги дольщиков», — уверен глава региона.

Для компаний с налаженной финансовой системой, которые предоставляют банкам финансовую документацию и соблюдают законодательство, переход к проектному финансированию произойдет безболезненно и логично, уверена заместитель вице-президента по финансам СИК «Девелопмент-Юг» Наталья Яковенко.

«Перестроить неработающую систему и навести в ней порядок до введения в силу поправок в 214-ФЗ будет достаточно сложно. Поэтому нестабильные девелоперы находятся под угрозой», — говорит она.

Проблемы могут быть и у твердо стоящих сейчас на ногах строительных компаний, добавляет Иван Черемных. По мнению аналитика, у них может оказаться слишком много нераспроданных активов.

«Если на стадии формирования проекты были просчитаны неправильно, компания накопит огромное количество остатков, срок реализации которых может достигать 10 лет. Эта проблема вкупе с проектным финансированием может «завалить» относительно успешные сейчас компании», — считает управляющий партнер консалтинговой компании «Манн, Черемных и партнеры».

Одной из проблем для застройщиков может стать оформление договоренностей с банком. Сроки рассмотрения и одобрения заявки, которые сейчас составляют 4-6 месяцев, не всегда устраивают девелоперов, напоминает Денис Исаев из ГК «Европея».

Переход от долевого строительства к проектному финансированию сократит число игроков на строительном рынке и уменьшит количество предложений, считают девелоперы. «Нововведения, которые вступят в силу в 2018 году, направлены на ужесточение правил работы на рынке. Не все компании смогут им соответствовать», — отмечает вице-президент СИК «Девелопмент-Юг».

По мнению Александра Кутченко из «Аякс-Риэлт», 2017-2018 годы будут самыми сложными на строительном рынке. «К 2019 году сократится количество предложений на первичном рынке жилья и будет больше доверия к рынку», — уверен он.

Оставшиеся на рынке девелоперы будут бороться за клиента двумя способами, считает Иван Черемных из «Манн, Черемных и партнеры»: одни будут делать упор на цену, другие — на качество и максимальную индивидуализацию проектов. «Строители, которые будут предлагать проектные решения, пойдут по пути «обезжиривания» планировки: клиент получит только то, что ему необходимо, лишних квадратных метров не будет», — прогнозирует он.

Прогнозируют строители также уменьшение этажности жилых домов и отложенное увеличение стоимости жилья.

«В 2018 году будет снижение объемов предложений на строительном рынке. Увеличится ли цена в России? Да. Увеличится ли в Краснодаре, где большое количество непроданного жилья? Тоже да, не сразу. Скорее всего, года через два, когда остатки уйдут с рынка», — говорит Михаил Попенко.

В результате через 2-3 года цена на квартиры возрастет в 1,5 раза, предупреждают эксперты. Повлияет на нее и постоянный рост цен на стройматериалы, и декларируемая властями необходимость строительства социальной инфраструктуры — риски и расходы девелоперы будут ожидаемо перекладывать на покупателей.

По мнению игроков рынка, в ближайшие полгода покупка жилья в ипотеку станет оптимальным вложением средств. Эксперты отмечают, что в краткосрочной перспективе выгода будет не столь заметна, но, если с покупкой затянуть, удачно вложиться будет сложнее.

«Покупателю стоит выжидать момент, когда ставка по ипотеке максимально снизится, а повышение цен еще не начнется. Эта точка во времени поможет добросовестным застройщикам улучшить оборот и создать качественный продукт», — отмечает Михаил Попенко.

При этом представители банков призывают грамотно подходить к выбору не только застройщика, но и финансового партнера.

«Ипотека – долгосрочный кредит. Чтобы не ошибиться с выбором — смотрите на ипотечные программы, которые предлагает банк. Обычно процентная ставка является самым первым критерием, на который обращают внимание. Однако при «погружении» в продукт для вас отнюдь не последними станут объекты недвижимости, которые предлагает банк. Может оказаться, что низкая ставка будет предложена, например, на объекты недвижимости, которые вам попросту не интересны: не подходят по метражу, расположению и т.д. Кроме того, важно, чтобы сделку сопровождал персональный менеджер: ипотека сложный продукт, и в процессе у вас возникнет масса вопросов. И помните: «время – деньги», поэтому отдавайте предпочтение банку, который оперативно рассмотрит вашу заявку и быстро выйдет на сделку», — резюмирует Кирилл Зарочинцев, управляющий Краснодарским филиалом банка «Российский капитал».