Закон о дольщиках: южный рынок жилищного строительства ждет укрупнение

Фото: chastnik.ru

Слабым придется уйти

С 1 января 2017г. вступят в силу новые требования к застройщикам, привлекающим средства граждан для долевого строительства. В результате укрупнения регионального рынка жилищного строительства с него уйдут «слабые» игроки, которых сменят более крупные компании из других регионов. К такому выводу пришли опрошенные РБК Юг участники рынка.

Поправки, внесенные в федеральный закон о долевом строительстве, устанавливают целый ряд ограничений для застройщиков. В частности, ужесточаются требования к уставному капиталу – его минимальный размер теперь должен составлять 2,5 млн руб., максимальный – 1,5 млрд руб. в зависимости от площади объектов долевого строительства. Кроме того, в отношении застройщика не должны проводиться процедуры ликвидации или банкротства, не должно быть долгов по налогам и сборам (они должны составлять не более 25% от активов застройщика).

Кроме того, вводятся компенсационные фонды, которые будут формироваться за счет отчислений застройщиков. Размер этих отчислений не должен превышать 1% стоимости объекта, указанной в проектной декларации. Это — дополнительная гарантия прав дольщиков на случай банкротства застройщика.

Посильная нагрузка

По мнению застройщиков, после вступления поправок в силу количество участников рынка изменится в целом, но несущественно.

Как считает генеральный директор ООО «ГИК» (Краснодар) Максим Кубасов, законодательные изменения были введены, чтобы на рынке остались застройщики с мощным уставным капиталом, которые способны подтвердить все свои намерения.

«Кто сможет, тот подтвердит. Остальные, возможно, уйдут. Может быть, это к лучшему. Правда, сейчас не стоит прогнозировать, сколько именно игроков покинут рынок: все равно некоторые найдут какие-то лазейки и останутся. Но процесс ухода начался: некоторые застройщики понимают, что не смогут работать в новых реалиях и пытаются передать свои проекты другим компаниям. В «ГИК» уже регулярно поступают подобные обращение – примерно по два в неделю», – рассказал Максим Кубасов РБК Юг.

Крупные компании, давно работающие на рынке, без труда адаптируются к новым требованиям, уверен вице-президент по инвестициям AVA Group Денис Бражниченко.

«Для компаний, которые уже в рынке, это не чрезмерная нагрузка. Просто надо правильно показать свои активы, вести их учет. Эта норма – некий стопор для «фиктивных» застройщиков. Это позитивные изменения, они принесут на рынок упорядоченность – не будет тех компаний, которые пытаются продавать квартиры по 20 тыс. руб. за 1 кв. м и обманывать людей. У нас даже себестоимости близко такой нет в строительстве», – пояснил он.

«Сейчас наблюдается активный заход на рынок строительных компаний из других регионов – тех участников, которые покинут рынок, заменят новые. Уйдут небольшие компании, создание которых было продиктовано какое-то время назад только стремлением заработать на динамично развивающемся рынке. В отрасль они попали случайно и не готовы соблюдать все правила игры», – комментирует директор по продажам ООО «Феникс-Инвест» (Ростов-на-Дону) Елена Королева.

По ее словам, спад рынка первичной недвижимости, связанный с кризисом, и так поставил ряд «слабых» компаний на грань банкротства – даже если им удастся завершить начатые объекты, браться за новые дома они не смогут и не захотят.

«Никаких положительных моментов для застройщика в изменениях не наблюдается. В остальном закон не предложил в новой редакции чего-то особенно нового и ресурсозатратного – нормальные компании и без него были прозрачны для государства и дольщиков, имели собственные или гарантированные заемные средства и т.д. Для них изменилось немногое», – резюмирует Елена Королева.

Роста цен не избежать?

По прогнозам экспертов, цены на жилье в 2017г. могут вырасти до 15%. «Когда мы добьемся оздоровления строительного рынка, оставим застройщиков, которые будут комплексно и с умом осваивать районы, темпы застройки обязательно снизятся. К тому же, возрастет социальная нагрузка на компании. Это логичным образом спровоцирует рост цен (может быть, в пределах 15%). Одновременно сократится разрыв между социалкой и темпами строительства, когда в заселяемых микрорайонах полностью отсутствует инфраструктура. Соответственно, строительство на Кубани будет не только активное, но и качественное», – считает Максим Кубасов.

«Цена будет расти на те объекты, которые находятся в стадии высокой готовности – цена может меняться до 15%. При этом мы больше будем привязаны к котировкам стоимости строительных материалов и фонду оплаты труда, чем к каким-то изменениям законодательства. Что касается дополнительных затрат застройщика при отчислениях в компенсационный фонд, я не думаю, что они напрямую отразятся на стоимости квадратного метра», – полагает председатель правления Ассоциации строительных организаций «Комстрой» Станислав Цвиренко.

По его мнению, рост цен будет сдерживать появление на рынке новых игроков. «В этом году в наш регион зашло несколько новых компаний из Краснодарского края, это увеличило как предложения, так и конкуренцию. А один из инструментов конкурентной борьбы – это низкая цена», – поясняет он.

Впрочем, предпосылки для роста цен на жилье есть и в новых законодательных изменениях. «Создание и накопление компенсационного фонда застройщиков станет для застройщиков новой расходной статьей, которую он будет стараться компенсировать за счет дольщиков — другого инструмента у него нет. Это первый сигнал к повышению цен. Еще один фактор удорожания — новый административный механизм, который предусматривает выдачу заключения соответствия объекта застройщика проектной декларации и включение в реестр застройщиков», – поясняет председатель совета директоров консалтинговой группы «Бизнес» Кошелев.

Согласно выводам аналитиков консалтинговой группы «Бизнес», в среднесрочной перспективе рост цен будет отмечаться, в первую очередь, на новостройки в центральной части Ростова и Краснодара.

«При этом мы прогнозируем снижение цен в сегменте загородной недвижимости. В настоящее время рассматривается и, скорее всего, будет принят законопроект о садоводстве, который существенно упрощает застройку в пределах садоводческих товариществ. Кроме того, мы ждем поправок, которые Минэкономики РФ предлагает внести в земельное законодательство в части отмены инвентаризации земель – они могут значительно упростить застройку земель сельхозназначения вокруг города. Это тоже фактор, который влияет на цену недвижимости — предложение существенно возрастет, соответственно, цена снизится», – поясняет Ярослав Кошелев.

Изменения в Федеральный закон №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» были подписаны президентом РФ в июле 2016г. Большая часть новых положений закона вступает в силу с 1 января 2017г., часть из них, в том числе требования к уставному капиталу застройщика – с 1 июля 2017г.