Будущее рынка недвижимости Кубани: рост цен и отказ от крупных проектов
Осенью 2017 года президент Владимир Путин поручил правительству разработать план действий, который позволит в течение трех лет полностью отказаться от привлечения средств граждан при строительстве жилой недвижимости. Долевое участие предлагается заменить на проектное финансирование строек с привлечением банковских кредитов.
По мнению губернатора Кубани Вениамина Кондратьева, переход к проектному финансированию строительства может оказаться определяющим шагом в урегулировании ситуации с обманутыми дольщиками.
«Это отсеет тех, кто либо попросту не умеет распоряжаться деньгами, либо изначально рассчитывает на мошенническую схему, привлекая деньги дольщиков», — уверен глава региона.
Проектное финансирование: чистка рынка и рост цен
Переход на проектное финансирование неизбежно приведет к увеличению средней стоимости квадратного метра, считают игроки рынка недвижимости. Цены на жилье в Краснодарском крае подрастут уже к осени 2018 года, убежден генеральный директор ООО «Краснодар Сити» Андрей Сигидин. По его прогнозам, подорожание может составить до 45%.
«Проектное финансирование будет осуществляться по коммерческой ставке, которую будет определять банк. Минимальный срок строительства жилого комплекса — около двух лет. Т.е. застройщик каким-то образом без денежного оборота должен будет платить проценты при средней стоимости площадки в 2-3 млрд рублей. Тем компаниям, которые работают в правовом поле, придется выполнять все эти условия. Но все затраты застройщик заложит в стоимость квадратного метра», — пояснил он.
При этом в ближайшие годы будет падать качество проектов жилой застройки, прогнозирует директор ООО «ЧФК–недвижимость» Алексей Трушин. По его словам, в условиях жесткой экономии и дефицита финансирования, качественные объекты не смогут конкурировать с эконом-форматами, а при росте цен вырастет спрос на малые форматы — студии и небольшие квартиры.
«Средства дольщиков — это, условно говоря, бесплатный кредит. Интерес есть как у жителей, которые приобретают жилье по более низкой стоимости, так и у застройщика, который получает средства. При проектном финансировании доступность денег резко упадет. У нас будет меньше проектов комплексного освоения территории или они вообще исчезнут. Большие массивы участков с благоустройством и инфраструктурой требуют вложений. Это все стоит денег. В условиях, когда Кубань находится на 40-м месте в РФ по стоимости квадратного метра, о каких-либо бонусах не может идти речи», — считает Трушин.
Негативное влияние может оказать и анонсированная многими экспертами «чистка рынка». Нововведения, вступающие в силу в 2018 году, направлены на ужесточение правил работы на рынке жилой недвижимости,которым смогут соответствовать не все игроки.
По прогнозам Сигидина, свою деятельность прекратят многие небольшие и средние компании, что увеличит безработицу и сократит отчисления в бюджет.
Как сообщал РБК Краснодар, объем ввода жилья в эксплуатацию в Краснодарском крае в 2017 году составил 4,68 млн кв.м. Это 4% больше, чем годом ранее.
При этом количество объектов жилого строительства, возведенных с нарушением обязательств, в 2017 году составило 36%. В антилидерах оказались Туапсинский район (75%), Сочи (41%) и Краснодар (38%).
Другая сторона проектного финансирования
Среди плюсов новой системы застройщики отмечают упрощение оформления ипотеки. Так как проектное финансирование подразумевает аккредитацию в банке, то доступность займов на приобретение недвижимости повысится — упростится процесс оформления, станет ниже ставка.
По сравнению с 2016 годом ставки по ипотеке снизились на 40-45% и достигли исторического минимума, напоминает начальник отдела по работе с партнерами жилищного кредитования краснодарского отделения по работе с партнерами Сбербанка Елена Кудрявцева. Кроме того, многие застройщики активно предлагают дополнительные скидки, а банки формируют специальные предложения с еще более низкими ставками.
«Началось время дешевых денег в экономике, взять ипотеку под 9-9,5% уже реально. За всю историю ипотечного кредитования в России это самые низкие ставки. В случае дальнейшего снижения можно перекредитоваться в том же банке или взять займ в другом и оформить рефинансирование», — согласен управляющий директор по ипотечному кредитованию филиала ПАО ВТБ в Краснодаре Игорь Казанцев.
Будущее рынка недвижимости Кубани будет также зависеть от того, насколько эффективно строительные компании наладят сотрудничество с финансовыми организациями. «Мы возлагаем большие надежды на взаимоотношения с банками. Если удастся наладить эффективные взаимоотношения, то мы этот рынок не потеряем, а разовьем», — отметил Алексей Трушин из «ЧФК–недвижимость».
Рынок первичной недвижимости не погибнет, уверен Игорь Казанцев. По его мнению, банки будут искать компромиссы, так как перед госсектором стоит задача увеличения объемов сдаваемой в эксплуатацию недвижимости.
Краснодарский край по итогам 2017 года занял второе место среди регионов России по темпам роста объемов выдачи ипотечных кредитов. Выдача займов за прошлый год на Кубани выросла на 42,6% до 52,3 млрд рублей.
По объему выданных кредитов на приобретение жилья край оказался на восьмом месте, а по объему ипотечного кредитования в долевом строительстве регион поднялся в минувшем году пятую строчку — выдача выросла на 26,4% до 21,5 млрд рублей.
Аренда как альтернатива покупке
До 25% рынка в ближайшие пять-семь лет может занять арендное жилье. Государство планирует за бюджетные деньги строить дома, квартиры в которых будут сдаваться в социальных найм. Аренда различного имущества (автомобилей, квартир и т.д.) вместо его приобретения давно популярна на Западе среди молодежи и людей среднего возраста, в последние годы этот тренд становится все более заметным и в России.
«Рынок государственного арендного жилья не имеет отношения ни к долевому строительству, ни к проектному финансированию. Он оттянет на себя часть спроса и уведет людей от владения недвижимостью», — считает генеральный директор ООО «Краснодар Сити».
По мнению же Елены Кудрявцевой из Сбербанка, в России спрос на собственную недвижимость не упадет из-за менталитета населения.
С другой стороны, на рынке Краснодара нет профицита недвижимости, а темпы городской застройки пока не успевают за спросом, которые стимулируется миграционным притоком.
«Кубань — миграционно привлекательный регион. Отсюда спрос на жилье и рост застройки в 6%. Если бы не ограничения с выдачей разрешений, показатель был бы выше. На самом деле, чтобы спрос на жилье и предложение были на одном уровне, нам требуется ежегодно вводить по 3 кв.м. на человек. При населении Краснодара в 1,3 млн человек это почти 4 млн кв. метров. А мы вводим всего 2 млн кв. метров», — напоминает Андрей Сигидин.
Миграционный прирост населения по итогам 2017 года в Краснодарском крае составил 34,9 тыс. человек. Это на 37,3% меньше, чем годом ранее.
Число прибывших на Кубань сократилось на 10%, положительное сальдо миграции за счет обмена с российскими регионами уменьшилось в 1,5 раза.
Туманное будущее комплексной застройки
Власти Кубани неоднократно призывали застройщиков переходить от строительства отдельных домов к комплексной застройке, которая предусматривает наличие социальных объектов для жителей новостроек, инженерной инфраструктуры, подъездных путей и т.д.
Так, в феврале 2017 года губернатор Кубани Вениамин Кондратьев заявил, что застройка в Краснодаре должна вестись только комплексно с учетом всей необходимой инфраструктуры, включая детские сады и площадки, парковки и зеленые зоны.
Согласно Градостроительному кодексу и краевым и муниципальным законам, застройщики обязаны обустраивать спортивные площадки, делать придомовые парковки, благоустраивать территорию и закладывать в проект коммерческую инфраструктуру.
«Все остальное — социальная ответственность и инициатива застройщика. А с учетом того, что рынок будет сжиматься, какого-то комплексного развития территорий ожидать не стоит», — рассуждает Андрей Сигидин из «Краснодар Сити».
Наличие благоустройства и коммерческой инфраструктуры в настоящее время — стандартная ситуация и не является комплексным освоением территории, напоминает он.
«Я не очень понимаю, как будет происходить комплексное освоение территории при таких нагрузках, которые сейчас несет застройщик. Крупные компании могут выделять средства за счет внутренних резервов», — говорит Алексей Трушин из «ЧФК–недвижимость».
В то время, как застройщики прогнозируют сокращение числа проектов комплексной застройки территории из-за дефицита дешевых денег, власти считают, что в условиях падения спроса конкурентные преимущества получат именно объекты с развитой инфраструктурой.
«Наличие инфраструктуры увеличивает привлекательность жилых комплексов. Единичные объекты без благоустройства и социальной среды имеют меньшую ценность для покупателей и рыночную стоимость», — говорит главный архитектор Краснодара Игорь Мазурок.
По его словам, на протяжении нескольких лет темпы жилого строительства значительно опережали скорость создания инженерной и социальной инфраструктуры. Два года назад диспропорция достигла пика. Но постепенно перекосы выравниваются — в кубанской столице начали строится детские сады и школы, делаются проекты дорог, напоминает Мазурок.
«Начался процесс интеграции собственников. Застройщики, владельцы участков и энергоносителей объединяются ресурсов вокруг реализации крупных площадок проектов. В этих точках возникают максимальные финансовые ресурсы, которые позволяют создавать объекты с благоустройством», — считает главный архитектор Краснодара.
По мнению представителя администрации, на следующем этапе взаимодействия власти и бизнеса приоритеты должны определяться еще на стадии планирования.
«Застройщики, власти и владельцы инженерных коммуникаций должны концентрироваться на определенных участках на основании проектной планировки, а не рассеивать внимание — чтобы проект дороги разрабатывался там, где будет располагаться массив жилья. Точно также требуется, чтобы владельцы инженерных коммуникаций свои программы и очередность их реализации подстраивали так, чтобы она приходилась на те районы, которые сейчас развиваются», — заключил Мазурок.
Тематический проект о российской винодельческой культуре, вине и спиртных напитках
